Земельный сервитут

Термин «сервитут» (от лат. servitus) означает буквально «рабство вещи», служение ее, то есть такое состояние, при котором вещь служит не только своему собственнику, но и обслуживает экономические интересы другого лица. Сущность земельного сервитута заключается, таким образом, в том, что это есть всегда право на чужую вещь. В Республике Беларусь сервитут обрел полноценные «права гражданства» с принятием Гражданского кодекса 1998 года. Именно с этого момента начался этап действительного возрождения сервитутного права. Наряду с правами собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, земельный сервитут отнесен к вещным правам (подп. 4 п. 1 ст. 217 ГК).

Земельный сервитут как вещное право обладает рядом особенностей.

Во-первых, он, как и право собственности, в отличие от обязательственного права носит абсолютный характер, то есть может быть противопоставлен всем другим лицам, не имеющим на имущество, являющееся объектом сервитута, других, более предпочтительных, с точки зрения закона, прав.

Во-вторых, сервитут следует за имуществом, являющимся его объектом. На этот счет законодатель в п. 2 ст. 217 ГК сформулировал правило: «Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Каких-либо изъятий из перечня «иных вещных прав» не сделано, следовательно, приведенное выше право следования, как оно иначе называется, органично присуще сервитуту.

Наконец, в-третьих, сервитут, как вещное право, обладает самостоятельной защитой (ст. 286 ГК).

Понятие сервитута

[ads1]Понятие сервитута приведено в п. 1 ст. 268 ГК: собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (далее — соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Хотя законодатель и употребил в начале текста обобщающий термин «недвижимое имущество» (расшифровав в скобках, что под этим следует понимать земельный участок, другую недвижимость), фактически в статье дано определение чисто земельного сервитута.

Поскольку в п. 6 ст. 268 ГК предусмотрено, что применительно к правилам, установленным п. 1 — 5 указанной статьи, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком, то можно дать следующее общее определение сервитута, используя в том числе определение Е.А.Суханова, данное им применительно к земельным сервитутам (см. Гражданское право. В 2 томах. Том 1 / Учебник. Под ред. Е.А.Суханова. М. Изд-во БЕК. 1994. С. 299): сервитут представляет собой строго определенные правомочия граждан и юридических лиц по ограниченному использованию чужого недвижимого имущества для конкретных хозяйственных и потребительских нужд, установленные законом, договором с собственником этого имущества либо решением суда.

Приведенное выше легальное определение сервитута позволяет судить о его двойственной природе.

С одной стороны, земельный сервитут выступает как вещное право, суть которого заключается в ограниченном пользовании чужим объектом недвижимости.

С другой стороны, земельный сервитут — это обременение объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, в пользу другого субъекта (пользователя).

Из содержания ст. 268 ГК следует, что сервитут может устанавливаться как в частных (одного или нескольких лиц), так и в публичных интересах.

В качестве сервитуария, т.е. лица, в интересах которого сервитут установлен, могут выступать как граждане, так и юридические лица. Цель установления сервитута значения не имеет: сервитут может быть установлен не только для удовлетворения бытовых, семейных потребностей гражданина, но и для надлежащего осуществления субъектом хозяйствования (индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом) своей деятельности.

В этом плане показательно следующее судебное дело.

Хозяйственный суд г.Минска рассмотрел материалы по иску предприятия «А» к предприятию «Б» об установлении бессрочного ограниченного пользования (сервитута) коридором в установленных границах в здании, принадлежащем предприятию «Б».

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме и представили доказательства необходимости установления сервитута в целях использования коридора для доступа к электрощитам и рубильникам.

Представитель ответчика исковые требования не признал, высказав возражения и просьбу производство по делу прекратить в соответствии с абзацем вторым ч. 1 ст. 149 ХПК в связи с неподведомственностью данного спора хозяйственному суду.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с регистрационным удостоверением и техническим паспортом помещение (кафе-бар) общей площадью 334 кв.м, расположенное по ул. Р., 1 в г.Минске (литер 1/кп), является собственностью предприятия «А».

Согласно регистрационному удостоверению и техническому паспорту помещение (здание магазина) общей площадью 1361 кв.м, расположенное по ул. Р., 1 в г.Минске (литер 1/кп), является собственностью предприятия «Б».

Из представленного плана с расположением силовых сетей усматривается, что в коридоре на цокольном этаже здания, принадлежащем на праве собственности предприятию «Б», установлены электрощиты и рубильники для обеспечения электрической энергией помещений, принадлежащих предприятию «А», а также имеется противопожарный эвакуационный выход.

Истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора о сервитуте, однако соглашение между сторонами об установлении сервитута достигнуто не было.

Как усматривается из материалов дела, ответчик — предприятие «Б» своими действиями препятствует предприятию «А» в пользовании электрощитовой и противопожарным эвакуационным выходом, о чем свидетельствуют соответствующие документы, в том числе составленные с участием представителей энергоинспекции Энергонадзора ПО «Минскэнерго» и представителей истца. Истцом также неоднократно принимались меры по устранению препятствий в пользовании электрощитовой — обращения в Прокуратуру Первомайского района г.Минска и Прокуратуру г.Минска, по результатам которых в адрес предприятия «Б» было вынесено предписание об устранении нарушений законодательства при пользовании электроэнергией.

В связи с невозможностью размещения электрощитовой в помещении кафе-бара предприятия «А» и противопожарного эвакуационного выхода, которые бы соответствовали электротехническим нормам и нормам противопожарной безопасности, о чем свидетельствует письмо ООО «Е», истец обратился с настоящим иском в суд об установлении сервитута.

Руководствуясь правилами ст. 268 ГК, суд признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку наличие и доступ к электрощитам и рубильникам в коридоре, принадлежащим предприятию «Б» в здании по ул. Р., 1 в г.Минске, равно как и доступ к противопожарному эвакуационному выходу, являются существенными для осуществления нормальной деятельности предприятия «А», а также в целях обеспечения беспрепятственного доступа представителей энергоснабжающей организации и органов государственного электронадзора для осуществления контроля за режимом электропотребления предприятия «А».

Решением от 27 февраля 2003 г. хозяйственный суд г.Минска установил за предприятием «А» бессрочное право ограниченного пользования (сервитута) коридором, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Р., 1 в г.Минске, принадлежащим на праве собственности предприятию «Б», в пределах границ согласно составленной схеме.

В соответствии с частью второй п. 1 ст. 268 ГК сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В указанной статье приведен примерный перечень земельных сервитутов без разделения их на частные и публичные. Из перечисленных к публичным сервитутам могут быть отнесены: прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, которые устанавливаются в публичных интересах.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 268 ГК).

Следует, однако, иметь в виду, что, несмотря на наличие данного правила, обременение земельного участка сервитутом может значительно затруднить собственнику участка право пользования им в целом или его частью. Например, прокладка дорог, проездов фактически исключает эти участки из целевого использования.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута. Применительно к земельным сервитутам приведенная норма закреплена в части третьей ст. 14 Кодекса о земле. Норма аналогичного содержания в отношении любого недвижимого имущества, обремененного сервитутом, содержится в п. 2 ст. 270 ГК.

Сохранение сервитута при переходе права на недвижимое имущество

В случае перехода прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется. Право следования рассматривают в качестве одного из отличительных признаков сервитута как вещного права.

В то же время сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 269 ГК).

Таким образом, сервитуарий под страхом недействительности сделки не вправе отчуждать свое сервитутное право другим лицам ни по перечисленным выше договорам, ни каким-либо другим способом. Такое соглашение об отчуждении сервитутного права является ничтожным.

Частным случаем недопустимости обременения земельного участка сервитутом в целях обслуживания недвижимости может выступать ситуация, когда здание, иное строение признаны самовольной постройкой.

Решением хозяйственного суда Гродненской области от 12 апреля 2005 г. отказано в удовлетворении искового требования, заявленного СООО «А» к ООО «Б» об установлении права бессрочного ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, находящимся в постоянном пользовании ООО «Б», для обеспечения прохода людей и проезда автотранспорта к принадлежащей СООО «А» автомобильной газозаправочной станции, а также для обеспечения обслуживания и эксплуатации указанной станции.

Судом установлено, что АГЗС возведена истцом самовольно, без необходимых в соответствии с законодательством разрешений и в соответствии со ст. 223 ГК является самовольной постройкой. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что СООО «А» не имеет права эксплуатировать АГЗС и не может требовать установления сервитута для обеспечения ее обслуживания и эксплуатации (ЭБД «КонсультантПлюс». Судебная практика).

 Защита сервитута

В силу предписаний ст. 286 ГК права, предусмотренные ст. 282 — 285 ГК, в соответствии с которыми решаются вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения, расчетов при возврате имущества из чужого незаконного владения, защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, защита сервитута предоставляется любому титульному владению независимо от того, на каком основании покоится данное владение (законном или договорном). Защита титульного владельца, как известно, была введена ГК 1964 года (ст. 137). Однако защиту титульного владения по ГК 1998 года отличают два нововведения. Во-первых, титульный владелец получил защиту своего владения даже против собственника вещи. По ранее действовавшему законодательству предъявление виндикационного и негаторного исков допускалось только к третьим лицам, но не к собственнику вещи. Во-вторых, среди титульных владельцев, получивших защиту в соответствии со ст. 286 ГК, законодателем перечислены лица, владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, ином законном основании. Приведенный в статье перечень лиц, имеющих право на предъявление иска в защиту своего владения, не является исчерпывающим. Исходя из положений ст. 217 ГК такое право принадлежит всем лицам, обладающим вещным правом, в том числе сервитуариям.

Статью добавил:

Буду вам признателен, если вы скажете "Спасибо". Сделать это очень просто. Нажмите на кнопки социальных сетей и поделитесь информацией с вашими друзьями.
С уважением к вам, Александр Лазарев - автор проекта ProLawyer.by

Сказать -Спасибо-

Мы рады, что смогли помочь. Если у Вас остались вопросы, можно заказать бесплатный звонок и консультант перезвонит в ближайшее время.

Добавить комментарий